27 03 2020

Obniżenie czynszu w obiektach handlowych w okresie epidemii COVID-19

STAN NA 27 MARCA 2020 R.
Projekt ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, który jest obecnie procedowany w Sejmie, przewiduje rozwiązania które mają pomóc najemcom powierzchni handlowej w galeriach handlowych.

W rozporządzeniach w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego oraz w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii wprowadzono szereg ograniczeń w prowadzeniu działalności. Czasowo zakazano w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu: wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi, a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Przepis w projektowanym brzmieniu

Art. 15ze.

W przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.
W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii najemca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w szczególności nie jest zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem zakazu lub ograniczenia działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wydanego na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadził w okresie objętym zakazem lub ograniczeniem.
Jeżeli wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia, o którym mowa w ust. 1 lub 2.

Pytanie, które się rodzi to, czy przepis ten będzie miał zastosowanie także wtedy, gdy zamiast stanu epidemii zostanie ogłoszony stan nadzwyczajny. Wprost mówi on o stanie zagrożenia epidemicznego albo stanie epidemii. W mojej ocenie będzie miał zastosowanie, z uwagi na to, że stan nadzwyczajny jakoby konsumuje te wcześniejsze sytuacje wyjątkowe.

Problematyczna będzie interpretacja pojęcia „najemca działalności tej nie prowadzi”. A co gdy prowadzi ją on-line albo w innych lokalizacjach? Z drugiej strony przepis nie miałby sensu, bo mowa o tej działalności a więc prowadzonej w konkretnym obiekcie handlowym (tym w którym nie można wykonywać działalności, a nie w innym, w którym można). Przepis mówi również o ograniczeniu działalności, a więc ten fragment o prowadzeniu może dotyczyć sytuacji, gdy działalność jest ograniczona i w tym pozostałym zakresie jest prowadzona. Jakoś ciężko nie odnieść wrażenia, że zarządzający galeriami handlowanymi mogą mieć inną interpretację niż najemcy.

Abstrahując od tego, czy takie rozwiązanie jest konieczne czy nie, należy podkreślić, że stwarza ono spore ryzyko, w szczególności dla najemców, a jeszcze bardziej w szczególności dla mniejszych najemców, których być może nie będzie stać na procesowanie się z wynajmującym, który być może będzie chciał wykorzystać procedurę sądowego ustalania czynszu (ust. 3 ww. przepisu). A więc ostatnie słowo pozostawia się sądom. Nie ma tutaj żadnych wytycznych, co do sposobu ustalania wysokości świadczenia, a więc sąd może go także podwyższyć. Czy ten przepis będzie także dotyczył okresów, które już upłyną w trakcie postępowania sądowego? Z jego treści wynika, że tak. Ponadto przepis ten umożliwia ustalenie przez sąd, że wynajmującemu należna jest kara umowna lub odszkodowanie.

W polskim prawie zobowiązań znane są rozwiązania, które pozwalają minimalizować koszty strony, której sytuacja ulega pogorszeniu ze względu na dotyczące ją, a niezależne od jej woli i możliwości, zmiany w dotychczasowym prowadzeniu swojej działalności.

Po pierwsze, ogólną zasadą prawa zobowiązań jest, że strona nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy, jeśli brak wykonania umowy albo jej nieprawidłowe wykonanie jest wynikiem okoliczności, za które nie odpowiada (art. 471 k.c.). Zmiana przepisów prawa lub inny akt władzy, prowadzący np. do zakazania dłużnikowi czynności, mogą wpływać na możliwość realizacji przez niego świadczenia określonego w umowie. Jednakże nawet pomijając założenie, że przypadek ten ex ante wyłącza bezprawność zachowania dłużnika, jego odpowiedzialność wyłącza okoliczność siły wyższej. Co do zasady stan zagrożenia epidemicznego, epidemia lub pandemia, jako zdarzenia związane z siłami przyrody są uznawane za siłę wyższą, w szczególności zaś, gdy zaprzestanie określonej działalności i „utrata” przychodów z tej działalności, są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażaniem swojego i ich życia lub zdrowia.
Do drugie, zmiana treści zobowiązania może nastąpić na podstawie klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 357¹ k.c., stanowiącej nie tyle wyjątek, co uzupełnienie zasady pacta sunt servanda. Klauzula ta wyraża myśl, że dostosowanie treści zobowiązania do dynamicznie zmieniających się okoliczności może być niezbędne dla zapewnienia wykonania zobowiązania oraz zachowania celu i ekonomicznego sensu umowy. W konsekwencji, brak możliwości prowadzenia działalności ze względu na wprowadzone zakazy może być przejawem siły wyższej wpływającej na możliwość realizacji zobowiązań zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Oznacza to, że strony umowy nie ponoszą odpowiedzialności za niewykonanie umowy. Przy wyłączeniu odpowiedzialności ocenia się jednak wszystkie okoliczności sprawy wpływające na możliwość wykonania łączącej strony umowy. Okresy te mogą być także, w zależności od okoliczności danej sprawy, uznawane za nadzwyczajną zmianę stosunków między wynajmującym a najemcą, uzasadniającą co najmniej zmianę treści zobowiązania dłużnika albo obu stron.

Możliwe jest również wykorzystanie konstrukcji z art. 495 Kodeksu cywilnego:
Art. 495. [Niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna strona]
§ 1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
§ 2. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Najemca nie powinien w ogóle płacić czynszu, bo nie otrzymuje świadczenia wzajemnego. Wynajmujący powierzchnię handlową dopiero wtedy spełni swoje świadczenie zgodnie z treścią tej umowy, jeżeli zaspokoi to wiadomy mu przy zawieraniu umowy najmu powierzchni handlowej interes najemcy jako wierzyciela. Taki interes był przecież ustalany przy zawieraniu umowy.

Wobec wprowadzenia zakazu prowadzenia określonej działalności handlowej, zarządzający galerią handlową obiektywnie i z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności nie może spełnić świadczenia, które czyniłoby zadość interesowi najemcy oraz realizowało zgodny zamiar stron i cel, który towarzyszył wynajmującemu i najemcy przy zawieraniu umowy najmu. W konsekwencji najemca nie ma prawa domagać się spełnienia od wynajmującego świadczenia polegającego na udostępnieniu powierzchni handlowej, w której najemca może i jest zobowiązany przez wynajmującego prowadzić działalność handlową, a wynajmujący nie może domagać się od najemcy zapłaty czynszu najmu i innych opłat z umowy najmu. Rozkład ryzyka jest wtedy uczciwy.

Zobowiązania stron na czas trwania zakazu wygasają. Jest to tak tzw. następcza przemijająca i częściowa niemożliwość świadczenia znana Kodeksowi cywilnemu. Skutki zastosowania art. 495 k.c. dla wynajmującego są następujące. Wynajmujący jest wolny od roszczenia odszkodowawczego ze strony najemcy z tytułu pokrycia szkody najemcy będącej następstwem utraty źródła przychodów z działalności handlowej. Wynajmującego dotyka także okresowa utrata przychodów z najmu tych powierzchni handlowych, których najemcy zostali objęci zakazem handlu powodująca zmniejszenie rentowności inwestycji w centra handlowe.

Wspólnym mianownikiem wszystkich dotychczas znanych regulacji prawnych pozwalających na zmianę zakresu odpowiedzialności dłużnika wynikających z umowy, jest wystąpienie zdarzeń, które nie są objęte typowym ryzykiem kontraktowym, wyznaczonym przez określony rodzaj umowy. Przy czym przy nadzwyczajnej zmianie stosunków nie muszą to być „zdarzenia o charakterze katastroficznym”. Chodzi o zmianę treści stosunku obligacyjnego przy uwzględnieniu elementu słuszności (rozważenie interesów stron i zasad współżycia społecznego), ale także o zmianę czynników natury ekonomicznej, tj. zachowanie względnej, odpowiedniej równowagi pomiędzy świadczeniem niepieniężnym wynajmującego i poziomem należnego mu wynagrodzenia od najemcy (relacja zakresu świadczenia i kosztów wynajmującego i określonego w umowie czynszu).

Zmiana okoliczności wywołana wprowadzeniem zakazu działalności w dużych obiektach handlowych, jako nagła i całkowicie niezależna od stron, uzasadnia znaczące zmniejszenie czynszu w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Przepis proponowany przez rzą, jako przepis szczególny, będzie wyłączał inne regulacje, które pozwalają zmniejszyć wysokość czynszu.

Proponuje się określić poprzez przepisy prawa standardową wysokość obniżki wspomnianego czynszu na czas obowiązywania zakazu lub ograniczenia na poziom 90% czynszu ustalonego w umowie. Z jednej strony, obniżka ta uwzględnia fakt, że wynajmujący nie może przeznaczać powierzchni na aktywne wykonywanie określonych rodzajów działalności, lecz przykładowo może przechowywać czy zapewniać ochronę mienia najemcy. Z drugiej zaś strony najemca nie prowadząc działalności nie osiąga żadnych związanych z nią przychodów, co w przypadku przedłużającego się okresu zakazu może negatywnie wpływać na jego płynność finansową. Obniżka czynszu ma na celu zapewnienie sprawiedliwego rozłożenie ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Warunkiem obniżenia czynszu jest objęcie najemcy zakazem lub ograniczeniem prowadzenia działalności na podstawie przepisów prawa, a więc m.in. ze względu na przepisy rozporządzenia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego i faktyczne podporządkowanie się temu nakazowi bądź ograniczeniu.

Jeśli wprowadzana reguła obniżki czynszu o 90% dla wynajmującego albo dla najemcy nie będzie adekwatna, będą oni mieli prawo żądać odpowiednio podniesienia albo dalszego obniżenia wysokości czynszu, z uwzględnieniem względów słuszności i zasad współżycia społecznego. Podobnie jak w art. 357¹ ustawy – Kodeks cywilny ustalenie należnej wysokości czynszu w indywidualnych przypadkach będzie należało do sądu.

Natomiast w przypadku, gdy umowa najmu przewiduje korzystniejsze postanowienia dla najemcy, np. zwalnia go całkowicie w tym okresie z obowiązku zapłaty czynszu, najemca ma prawo skorzystać z tych postanowień.

Zakaz lub ograniczenie działalności najemców wynikający z przepisów prawa jest niezależny od woli i należytej staranności najemców, dlatego nie powinien również prowadzić do możliwości pociągnięcia ich do odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym przede wszystkim prowadzić do nałożenia na nich kar umownych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań niepieniężnych powiązanych z najmem i ze zobowiązaniem płacenia czynszu.

AKTUALIZACJA Z 28 MARCA 2020 R.

We wczorajszym artykule opisaliśmy projekt ustawy COVID-19 w zakresie umów najmu, a w nocy Sejm przegłosował projekt w innym brzmieniu. Aktualny zapis projektu brzmi:

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.
4. Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.”

Autor artykułu: radca prawny Jacek Kwiecień

Wróć do listy